Huur winkelpand

[ondernemer 1100]

Beste allen,

 

Ik heb op verschillende plekken gelezen dat je in het algemeen maximaal 10% van je omzet aan huur zou mogen besteden. Aan de hand hiervan kan je bv. uitrekenen wat de benodigde omzet is bij een bepaald winkel pand als de huur bekend is.

 

Waar is die 10% op gebaseerd? Het lijkt me dat het ook afhangt van de marge die je maakt. Welke marge hoort bij deze 10%?

 

 

 

 

[Ron van der Kolk]

Zo'n regel is dermate algemeen dat je er niets aan hebt. Als je een goed winstgevende onderneming kunt opzetten waarbij 75% van je omzet naar de huur gaat is dat ook prima.

 

Hetzelfde geldt voor marge. Sommige artikelen verkoop je als water en dan is een kleine marge ook goed. Andere artikelen kosten veel moeite en dan heb je liever een hogere marge. Maar dat kun je niet zomaar in een percentage uitdrukken, dat hangt ook af van de prijs van het artikel.

 

Als ik een uur werk heb aan het verkopen van een kist wijn en evenzoveel tijd aan het verkopen van een auto heb ik bij de kist wijn 200% marge nodig en bij de auto 1%. En als ik voor de wijnhandel hetzelfde pand gebruik als voor die autohandel, dan snap je ook dat de prijs van de huur niet te relateren is aan de omzet. De huur is gelijk, maar de omzet zal sterk verschillen.

 

Kortom, struikel niet direct over richtlijnen maar vul je totale financiële plaat in en kijk of de onderneming die je voor ogen hebt ook (op termijn) duurzaam winstgevend is.

 

Het kan zijn dat later, als je daadwerkelijk een pand zoekt, de verhuurder wel eisen gaat stellen om zijn risico te beperken. Als de huur relatief hoog is, wordt het risico voor de verhuurder groter. Bij een kleine fluctuatie in je omzet heb je dan al snel geen geld om de huur te betalen. Hetzelfde geld voor geldschieters, die kunnen in relatief hoge vaste kosten een risico zien en je geen geld verstrekken.

[TwaBla]

  Op 8-1-2014 om 18:28, ondernemer1100 zei:

Ik heb op verschillende plekken gelezen dat je in het algemeen maximaal 10% van je omzet aan huur zou mogen besteden.

 

Als niemand dit percentage herkent, doe ik het topic dicht om een theoretische discussie te voorkomen. Graag praktijkvragen en -reacties. ;)

[ondernemer 1100]

Ik vind het verder ook een vreemde 'vuistregel'. Even een paar bronnen waar ik die 10% vandaan heb:

 

*https://www.yumpu.com/nl/document/view/20215824/cijfers-die-spreken-retail-2011-alfa-accountants-en-adviseurs

*Vorige week was er een 'documentaire' over de Hema op de televisie. Men was op zoek naar een winkelruimte in China. Daar werd de 10% genoemd.

*http://franchiseplus.nl/archief-2010/Nummer-2/Trend-Huur-winkelpanden-onder-druk.html

 

Dat de verhuurder iets wil weten over de omzet om zijn risico te beperken kan ik begrijpen. Maar ik kan me voorstellen dat iemand dan al gauw het hele plan wil zien, aangezien idd. marge en variatie in omzet per maand dan ook van belang zijn.

[Grenzlooz]

Natuurlijk zeggen die getallen afzonderlijk weinig maar ik vind het te kort door de bocht door te stellen dat het dermate algemeen is dat je er niets aan hebt. Afzonderlijk inderdaad niet maar al die ratio's bij elkaar geven je juist de mogelijkheid alle cijfers goed te kunnen analyseren.

Die 10% is een algemene indicatie die inderdaad helemaal niet altijd hoeft op te gaan. Ik herken het getal wel, heb het zelf ook wel eens als graadmeter gebruikt in een financiële analyse.

[Ron van der Kolk]

Zo'n getal hangt sterk af van de formule. Kledingwinkels, zoals in het voorbeeld van Euretco, hebben een bepaalde formule waar dat voor klopt. Die winkels leveren weinig toegevoegde waarde boven op de ingekochte kleding en huur is een kostenpost die laag gehouden moet worden. Voor een winkel die veel waarde toevoegt gelden andere regels; een dure locatie kan een belangrijk onderdeel van die toegevoegde waarde zijn en dat mag wat kosten. Een dure AA locatie past niet bij de formule van Euretco, maar wel bij, noem eens wat, Oger aan de PC. De locatie is deel van het product. In het algemeen stellen dat je maximaal 10% van je omzet aan huur mag besteden is daarom erg kort door de bocht.

 

De vraag is wat voor jouw winkel de meest gunstige formule is.

[ondernemer 1100]

  Op 8-1-2014 om 20:58, ronvanderkolk zei:

Zo'n getal hangt sterk af van de formule. Kledingwinkels, zoals in het voorbeeld van Euretco, hebben een bepaalde formule waar dat voor klopt. Die winkels leveren weinig toegevoegde waarde boven op de ingekochte kleding en huur is een kostenpost die laag gehouden moet worden. Voor een winkel die veel waarde toevoegt gelden andere regels; een dure locatie kan een belangrijk onderdeel van die toegevoegde waarde zijn en dat mag wat kosten. Een dure AA locatie past niet bij de formule van Euretco, maar wel bij, noem eens wat, Oger aan de PC. De locatie is deel van het product. In het algemeen stellen dat je maximaal 10% van je omzet aan huur mag besteden is daarom erg kort door de bocht.

 

De vraag is wat voor jouw winkel de meest gunstige formule is.

 

Bedankt voor je analyse. Die 10% is dus vooral geschikt voor bedrijven weinig 'waarde' toevoegen.

[mmint]

Er zijn natuurlijk ook sectoren te bedenken met een lagere marge dan 10%. Om dan meer dan je marge aan huur te besteden lijkt me niet verstandig. Wat je vaker ziet is dat gekeken wordt naar huurkosten per vierkante meter. Binnen een branche wordt omzet per vierkante meter soms als benchmark gebruikt.

 

Ik denk dat het betreffende percentage met name per branche verschilt, maar dat je gelijksoortige activiteiten onderling wel kunt vergelijken obv. het branche-gemiddelde.

 

@TS: binnen welke branche ben jij actief?

[ondernemer 1100]

Hobbymaterialen