Oprichten taxatiebureau commercieel vastgoed

[QHV]

Beste Highlevelers!

 

Ik ben nieuw op deze website en zit met wat vragen. Ik ben bezig met een ondernemingsplan voor een taxatiebureau met focus op commercieel/zakelijk vastgoed, ik heb de volgende vragen:

 

- Wie weet hoe vaak de actuele waarde van vastgoed voor de jaarrekening getaxeerd dient te worden?

- Hoe vaak voor de opstalverzekering?

- Er zijn diverse doelen waarvoor getaxeerd moet/kan worden, hoe kan ik mijn marktomvang bepalen, wie weet daarvan concrete en actuele cijfers te vinden? (ik heb natuurlijk al CBS, NVM en nog wat andere websites geraadpleegd, maar weinig concreets over de omvang van de commerciele taxatiemarkt)

- Welke concrete harde eisen worden vanuit de markt aan een bedrijfsmatig taxateur gesteld (buiten certificering VastgoedCert), dus vanuit banken, hypotheekbemiddelaars, accountantskantoren en overheid/belasting?

 

Alvast bedankt voor jullie tijd, moeite en antwoorden!

 

Gegroet,

 

Quint

[Joost Rietveld]

Hoi Quint

 

Ik weet er wel 2:

 

Voor de jaarrekening in principe nooit. Waardering gebeurt op basis van aankoopwaarde min afschrijving tot de WOZ-waarde (verhuur) of 50% van de WOZ-waarde (eigen gebruik). Alleen bij verkoop is taxatie wenselijk, maar daar zullen de fiscus, de koper en de bank over mee willen praten ;)

 

Volgens mij voor de opstalverzekering ook niet periodiek. Bij aankoop neemt de taxarend makelaar deze waardering vaak al mee. De verzekeraar indexeert de waarde dan periodiek zelf. Neemt niet weg dat het soms geen kwaad kan om te zien of de waarde nog actueel is om onderverzekering of oververzekering tegen te gaan.

 

groet

Joost

[MP Accounting]

Hoi Quint,

 

Ik haak nog even in op een onderdeel jaarrekening en taxatie. Dit behoeft mijns inziens nog een kleine aanvulling. Onderstaand betoog is van toepassing op de commerciële jaarrekening voor rechtspersonen.

 

Volgens mij bedoel je met commercieel vastgoed de zogenaamde vastgoedbeleggingen. Op voorhand even de definitie hiervan: een vastgoedbelegging is een onroerende zaak die wordt aangehouden om huuropbrengsten of waardestijging of beide te realiseren.

 

Voor vastgoedbeleggingen heeft de Raad voor de Jaarverslaggeving (RJ) Richtlijn 213 opgesteld. Deze richtlijn is van toepassing op alle rechtspersonen uitgezonderd ondernemingen in sommige bedrijfstakken (denk aan banken, verzekeringsmaatschappijen, pensioenfondsen en beleggingsinstellingen).

 

Voor vastgoedbeleggingen is zowel waardering tegen actuele waarde als tegen historische kostprijs toegestaan. Waardering tegen actuele waarde betekent dat vastgoedbeleggingen tegen reële waarde worden gewaardeerd. Zowel bij waardering tegen actuele waarde als bij waardering tegen historische kostprijs dient de reele waarde van de vastgoedbeleggingen te worden bepaald. Bij waardering tegen historische kostprijs dient de informatie over de reele waarde in de toelichting te worden vermeld.

 

De RJ beveelt aan om de reële waarde te laten vaststellen door een onafhankelijk en deskundig taxateur (RJ 213.052) (geen nadere harde voorwaarden die mijns inziens worden gesteld).

 

De reële waarde van vastgoedbeleggingen dient de actuele marktsituatie en omstandigheden weer te geven op balansdatum en niet op enige datum in het verleden of de toekomst. (derhalve eenmaal per jaar een taxatie).

 

Mocht je vraag betrekking hebben op de zogenaamde materiële vaste activa voor eigen gebruik dan geldt ook dat volgens BAW art. 7 gekozen mag worden voor een waardering op de actuele waarde (hetgeen niet zo heel vaak voorkomt en begrensd wordt door allerlei regelgeving). De frequentie van herwaarderingen hangt af van de wijzigingen in de vervangingswaarde van de materiële vaste activa die worden gewaardeerd tegen actuele waarde. Indien de vervangingswaarde van een actief aanzienlijk verschilt van de boekwaarde , is herwaardering vereist. Frequente herwaarderingen zijn niet nodig voor materiële vaste activa waarvan de vervangingswaarde niet aanzienlijk schommelt. In dat geval kan een herwaardering om de drie of vijf jaar volstaan.

 

Al met al een heel verhaal, voor wat betreft de jaarrekening en harde eisen vanuit accountantskantoren. Voor de overige punten van je vraag heb onvoldoende kennis om je van een goed antwoord te kunnen voorzien.

 

Met vriendelijke groet,

Raymond

 

 

[R.I.P. - Fred Wiersma]

  Op 1-12-2009 om 12:40, QHV zei:

...

- Er zijn diverse doelen waarvoor getaxeerd moet/kan worden, hoe kan ik mijn marktomvang bepalen, wie weet daarvan concrete en actuele cijfers te vinden? (ik heb natuurlijk al CBS, NVM en nog wat andere websites geraadpleegd, maar weinig concreets over de omvang van de commerciele taxatiemarkt)

...

 

Vraag eens bij je gemeente naar een overzicht van commercieel vastgoed tov het totaal? Dan heb je iig het aantal panden te pakken. Wie weet zijn ze ook nog zo lief de WOZ waarde er bij te zetten. ;)

[QHV]

Dank jullie wel!

 

Ik had het dus toch goed begrepen dat er feitelijk onderscheid gemaakt wordt tussen eigenaar/gebruikers, niet professionele beleggers en professionele vastgoedbeleggers, uitgezonderd een aantal.

 

Nu nog even over die markt. Goed idee om de totale voorraad van zakelijk vastgoed op te vragen bij de gemeente, daar had ik zelf eigenlijk ook aan moeten denken, maar goed :-[ ik ben niet voor niets een noobie zullen we maar zeggen...

In combinatie met die WOZ-waarde ken ik de door de gemeente gewaardeerde omvang van de markt, altijd handig om te weten. Feitelijke transactiecijfers zijn ook nog wel te achterhalen en aangezien transacties meestal gepaard gaan met taxatie, kan ik op basis daarvan het grootste deel van mijn markt bepalen.

 

Nu heb ik het wiel natuurlijk niet uitgevonden als noobie, dus er zijn al een groot aantal partijen op de markt aanwezig, waarvan een klein aantal zeer grote jongens. Als starter heb ik geen marktaandeel, maar diensten zijn vergankelijk, dezelfde vraag keert regelmatig terug en als die crisis eindelijk een keer is afgelopen zal deze vraag ook verder toenemen. Daarnaast heeft dienstverlening vooral te maken met gunning, dus persoonlijke verkoop (naast kwaliteit natuurlijk). Het trucje blijft voor de rest hetzelfde.

Hoe bepaal ik het marktaandeel van de concurrentie als dit soort dienstverlening niet inzichtelijk wordt gemaakt in cijfers en hoe bepaal ik mijn penetratie op de markt als starter?

[Astrid Heijkamp]

De taxatie voor de opstalverzekering is bij mijn verzekeringsmaatschappij 5 jaar geldig. Deze herbouwwaardebepaling is overigens een substantieel ander soort taxatie dan die voor de verkoopwaarde!

 

Mijn verzekeringsmaatschappij heeft een eigen taxateur die de herbouwwaarde taxeert. Ik hoef daar als klant ook nooit apart voor te betalen. Dus wellicht kan je verzekeringsmaatschappijen als potentiele klant benaderen.

[QHV]

Dank je wel voor je antwoord. Nog een vraagje aan u; betreft het in uw verhaal bedrijfsmatig of residentieel vastgoed of zit daar op dit vlak geen verschil tussen?

 

Mvg

 

Quint

 

Mijn vorige vraag blijft ook nog bestaan voor de rest van de highlevelers:

 

Nu heb ik het wiel natuurlijk niet uitgevonden als noobie, dus er zijn al een groot aantal partijen op de markt aanwezig, waarvan een klein aantal zeer grote jongens. Als starter heb ik geen marktaandeel, maar diensten zijn vergankelijk, dezelfde vraag keert regelmatig terug en als die crisis eindelijk een keer is afgelopen zal deze vraag ook verder toenemen. Daarnaast heeft dienstverlening vooral te maken met gunning, dus persoonlijke verkoop (naast kwaliteit natuurlijk). Het trucje blijft voor de rest hetzelfde.

Hoe bepaal ik het marktaandeel van de concurrentie als dit soort dienstverlening niet inzichtelijk wordt gemaakt in cijfers en hoe bepaal ik mijn penetratie op de markt als starter?

[R.I.P. - Fred Wiersma]

  Op 4-12-2009 om 00:27, QHV zei:

...

Hoe bepaal ik het marktaandeel van de concurrentie als dit soort dienstverlening niet inzichtelijk wordt gemaakt in cijfers en hoe bepaal ik mijn penetratie op de markt als starter?

 

Misschien simpel benaderen?

 

Ga uit van je gemeente. Daar vraag je het aantal commerciele panden op. Op basis daarvan schat je de markt in. Hoeveel omzet per jaar is dat?

 

Kijk hoeveel taxateurs in je gemeente actief zijn. X eenpitters, en Y grote taxatiebureaus. De 1pitters kun je vrij nauwkeurig schatten, voor de grote bureaus maak je een aanname dat die landelijk actief zijn, dus welk % in jouw gemeente?

 

Bel een paar verzekeraars op en vraag hoeveel taxaties zij laten uitvoeren, en door wie.

 

Daarmee heb je de concurrentie te pakken.

 

Dan kun je inschatten of er kansen voor jou zijn. Zoals je zelf aangeeft zal voor 1pitters vooral de gunfactor belangrijk zijn. Dus werk daaraan. Netwerken, business clubs etc. Zet een goeie website op waarop je je expertise deelt met (mogelijke) klanten.

 

Staar je niet al te blind op de cijfers. Zodra je redelijk onderbouwd hebt dat er genoeg kansen zijn voor jou, hoef je niet alle cijfers exact te weten.

[Astrid Heijkamp]

  Op 4-12-2009 om 00:27, QHV zei:

Dank je wel voor je antwoord. Nog een vraagje aan u; betreft het in uw verhaal bedrijfsmatig of residentieel vastgoed of zit daar op dit vlak geen verschil tussen?

 

 

 

Zowel zakelijk (bedrijfspanden en woningen tbv verhuur) als mijn eigen woning,

[QHV]

Hartstikke bedankt voor je antwoord!

 

De simpele benadering, daar ben ik inderdaad ook helemaal voor! Grappig dat je dat zegt, want mijn ondernemingsplan heeft twee doelen; 1 voor mijn opleiding, 2 voor mezelf beginnen, de begeleider van doel 1 wil alles helemaal concreet en cijfermatig onderbouwd zien, maar ik sluit me helemaal bij je standpunt aan; niet blindstaren op cijfers, zorgen voor een redelijke onderbouwing, van eigen kracht uitgaan en gewoon beter zijn dan de concurrenten binnen je markt..

 

Goede tips en suggesties, dank u!! Meer tips en suggesties altijd welkom!!

 

Mvg

 

Quint

[R.I.P. - Fred Wiersma]

Aanvulling voor topic starter: ga eens babbelen met een 1 pitter aan de andere kant van het land (dus geen concurrent)? Bak koffie, evt etentje, en je kunt vermoedelijk een hoop info opdoen.

[Reeel Estate]

Nog een klein tipje: Ga bij zo veel mogelijk banken praten over je ondernemersplan en neem de mensen die je daar spreekt mee lunchen, dineren, desnoods mee naar verjaardagen, en op vakantie. Onthoud dat die mensen iedere dag circa 4 potentiele klanten van je aan tafel hebben.

[JZ]

  Op 3-12-2009 om 19:11, happy worker zei:

De taxatie voor de opstalverzekering is bij mijn verzekeringsmaatschappij 5 jaar geldig. Deze herbouwwaardebepaling is overigens een substantieel ander soort taxatie dan die voor de verkoopwaarde!

 

Mijn verzekeringsmaatschappij heeft een eigen taxateur die de herbouwwaarde taxeert. Ik hoef daar als klant ook nooit apart voor te betalen. Dus wellicht kan je verzekeringsmaatschappijen als potentiele klant benaderen.

 

Is dit niet afhankelijk per verzekeraar? Ik ben een particuliere vastgoed belegger en via mijn verzekeringsagent dien ik voor de herbouwwaardebepaling een x aantal m3 op te geven samen met de functie, locatie en type woning. Maw daar komt geen taxateur aan te pas. Daarintegen voor het herfinancieren bv heb ik wel een taxateur nodig echter deze worden doorgaans aangewezen door de financier. Dit zijn altijd beeedigde taxateurs. Als belegger kan het soms wel handig zijn om zelf een her-taxatie te doen indien de Woz waarde de pan uitgroeit echter dit is een zeldzame aangelegenheid.

 

Overigens indien je wilt taxeren ben je beedigd? Ik kan me voorstellen dat dit zeker voor commercieel vastgoed van belang is.

[Reeel Estate]

Was de beediging niet afgeschaft in 2001? Volgens mij is het certiceren tegenwoordig.

 

Wat de herbouwwaarde betreft, heb ik zeer sterk de indruk dat onze geliefde verzekeringsmaatschappijen en nieuw kunstje hebben geleerd: Vraag de klant om het aantal kuubs van het te verzekeren opstal en laat hierop een volkomen belachelijke herbouwwaarde per kuub op los. Hierop baseert men de premie en zo verdiend men zijn centen. Dat de herbouwwaarde volkomen krankzinnig is zal een eenvoudige klant wel niet eens merken, (want die denkt toch niet na over de waarde van de grond en de fundering die meestal nog prima bruikbaar is)

 

Ik ben natuurlijk een leek op het gebied van verzekering, maar ik kom de laatste tijd zulke belachelijke herbouwwaarden tegen dat ik een beetje achterdochtig word.

 

@JZ: misschien kan QHZ ook wel wat voor jou betekenen.

 

 

 

 

[Astrid Heijkamp]

  Op 7-12-2009 om 22:10, JZ zei:

  Op 3-12-2009 om 19:11, happy worker zei:

De taxatie voor de opstalverzekering is bij mijn verzekeringsmaatschappij 5 jaar geldig. Deze herbouwwaardebepaling is overigens een substantieel ander soort taxatie dan die voor de verkoopwaarde!

 

Mijn verzekeringsmaatschappij heeft een eigen taxateur die de herbouwwaarde taxeert. Ik hoef daar als klant ook nooit apart voor te betalen. Dus wellicht kan je verzekeringsmaatschappijen als potentiele klant benaderen.

 

Is dit niet afhankelijk per verzekeraar? Ik ben een particuliere vastgoed belegger en via mijn verzekeringsagent dien ik voor de herbouwwaardebepaling een x aantal m3 op te geven samen met de functie, locatie en type woning. Maw daar komt geen taxateur aan te pas. Daarintegen voor het herfinancieren bv heb ik wel een taxateur nodig echter deze worden doorgaans aangewezen door de financier. Dit zijn altijd beeedigde taxateurs. Als belegger kan het soms wel handig zijn om zelf een her-taxatie te doen indien de Woz waarde de pan uitgroeit echter dit is een zeldzame aangelegenheid.

 

 

 

ongetwijfeld is het per verzekeraar verschillend, echter in mijn geval ben ik op deze manier nooit onderverzekerd, de verzekeringsmij staat garant voor de juistheid van de waarde. En aangezien het mij niets extra's kost maak ik graag gebruik van deze mogelijkheid.

 

@ reeel estate, het bedrag aan verzekering vind ik in het totaal van de exploitatie een betrekkelijk laag bedrag, een goede relatie met de maatschappij vind ik hierin ook wel belangrijk. Je hoopt toch altijd dat je ze nooit nodig hebt maar als het dan wel zo is dan moet je geen gezeur hebben.

[Reeel Estate]

@happyworker: Heb je ook helemaal gelijk in.

 

Ik ben zelf gewoon erg zuinig als het om verzekeringspremie gaat en wil dus ook niet graag oververzekerd zijn. Ik krijg de laatste tijd de indruk dat er aan oververzekeren meer wordt verdiend dan aan verzekeren.

[Norbert Bakker]

  Quote

Ik ben zelf gewoon erg zuinig als het om verzekeringspremie gaat en wil dus ook niet graag oververzekerd zijn. Ik krijg de laatste tijd de indruk dat er aan oververzekeren meer wordt verdiend dan aan verzekeren.

 

Laten we het eerst even bij de feiten houden: er zijn 2 soorten taxaties: namelijk de deskundigentaxaties conform art 7:960 Burgerlijk Wetboek en alle overige taxaties.

 

Herbouwwaarde- en/of inventaris-taxaties gedaan door jezelf (herbouwwaardemeter) makelaars, tussenpersonen, buurmannen, en veel van de door of namens verzekeraars zelf uitgevoerde taxaties zijn geen deskundigentaxaties. Dit houdt in dat de verzekerde waarde in geval van schade toch als bovenmatig gezien kan worden. In dat geval krijg je overigens de teveel betaalde premie over het te hoge verzekerde bedrag wel terug met terugwerkende kracht: er is immers geen risico gelopen. Indianenverhalen over verdienen aan te hoge verzekerde sommen kunnen daarmee grotendeels naar het rijk der fabelen verwezen worden: het is hooguit een kwestie van jarenlang te veel vooruitbetalen, maar verzekeraar noch tussenpersoon worden rijk van te hoge bedragen)

 

Is er sprake van een deskundigentaxatie dan is de waarde onaantastbaar: bij schade krijg je dus de getaxeerde verzekerde waarde uitgekeerd, ook zou die waarde bovenmatig zijn (iets wat bij deskundigentaxaties IMHO veel minder het geval is omdat de taxateur daar een aanzienlijk beroepsaansprakelijkheidsrisico loopt)

 

Deskundigentaxaties van opstallen zijn 6 jaar geldig, deskundigentaxaties van inventaris 3 jaar. In een verzekeringscontract kan die termijn overigens verlengd worden.

 

Nadere tekst en uitleg over de deskundigentaxaties kun je o.a. hier vinden

[Reeel Estate]

  Op 10-12-2009 om 11:24, Norbert Bakker, Topicpartners zei:

...

Nadere tekst en uitleg over de deskundigentaxaties kun je o.a. hier vinden

 

Beste Norbert,

Dank je wel voor je geruststellende woorden, maar zou je mij ook nog uit willen leggen wat er ingeval van verzekering zonder voorafgaande deskundigen taxatie, ( bijvoorbeeld de mensen die gewoon de omvang van het pand doorgeven en zonder verder na te denken de offerte tekenen) met de te veel betaalde premie gebeurt als het betreffende nu toevallig niet af brand?

(Ik hoop dat ik geen indianenverhaal vertel als ik stel dat het zelfs al vaker dan één keer is voorgekomen dat een pand niet af brand)

 

 

En misschien kun je dan ook toelichten waarom verzekeraars OF tussenpersonen niet rijk worden van te hoge bedragen.

In dit kader heb ik toevallig een verzekeringsofferte voor mij liggen waar de verzekeraar een herbouwwaarde van €.522,-- per kuub hanteerd terwijl een gerenomeerde aannemer (waarschijnlijk geen deskundige) dit pand voor €, 350,-- per kuub wil bouwen. Bijna 50 % hoger.

 

Als ze hier niet rijk van worden. Zijn ze dan misschien goed in geld uit geven?

 

Ik ben nieuwsgierig,

 

Met vriendelijke groet,

Henk Jan

 

[Norbert Bakker]

  Quote

Dank je wel voor je geruststellende woorden, maar zou je mij ook nog uit willen leggen wat er ingeval van verzekering zonder voorafgaande deskundigen taxatie, ( bijvoorbeeld de mensen die gewoon de omvang van het pand doorgeven en zonder verder na te denken de offerte tekenen) met de te veel betaalde premie gebeurt als het betreffende nu toevallig niet af brand?

 

LOL ;D.

 

FF Serieus Henk. Ik weerspreek niet dat deze misstanden voorkomen, maar benadruk wel dat het een vrij stomme manier is van extra geld verdienen door verzekeraar en tussenpersoon - als er uberhaupt al een bewust handelen achter zit (wat ik dus betwijfel), omdat de premie/provisie over het te hoge bedrag feitelijk nooit 100% volledig verdiend is: verzekeraar en tussenpersoon lopen altijd het risico van terugbetaling van premies over onnodig hoge bedragen.

 

Verzekeraar en tussenpersoon zitten in een spagaat: te lage verzekerde bedragen leveren een beroepsaansprakelijkheidsrisico op waarin de klant een on(der)verzekerde schade zou kunnen claimen, te hoge premie levert een risico op terugbetaling op. Aangezien de premie slechts een fractie is (meestal een promillage) van de herbouwwaarde snap ik dus dat verzekeraars en tussenpersonen - als er gekozen moet worden - liever kiezen voor een hoog verzekerd bedrag dan een laag: liever 8 euro premie terug moeten betalen dan 10.000 euro onderverzekerd bedrag immers!

 

Hoe dit te voorkomen? Heel eenvoudig: laat je opstallen taxeren door een onafhankelijke deskundige derde (niet ingeschakeld door verzekeraar) en spreek met deze taxateur een vast bedrag af waarmee ook de beloning van die taxateur niet afhangt van de hoogte van de herbouwwaarde

 

  Quote

OF tussenpersonen niet rijk worden van te hoge bedragen.

in aanvullling op het voorafgaande (terugbetaling en spagaat): pand met herbouwwaarde 2 mio dat verzekerd wordt voor 2,5 mio. Wat schiet de "traditionele" tussenpersoon er mee op? Een extra provisie van 500.000 x 0,8 o/oo x 20% = € 100,- extra provisie per jaar. Daar wordt je dus alleen rijk van als je dat met minstens 1.000 panden doet. Dan gaat het wel snel opvallen , verwacht ik.....

(* = bij een niet traditionele tussenpersoon speelt het issue uiteraard helemaal niet: want diens beloning staat volledig los van de hoogte van premie. )

 

  Quote

In dit kader heb ik toevallig een verzekeringsofferte voor mij liggen waar de verzekeraar een herbouwwaarde van €.522,-- per kuub hanteerd terwijl een gerenomeerde aannemer (waarschijnlijk geen deskundige) dit pand voor €, 350,-- per kuub wil bouwen. Bijna 50 % hoger.

Maar één advies: taxatie door onafhankelijke derde.

 

Waar het verder aan ligt mag Joost weten. Overigens zou ik op dit moment ook niet al te veel waarde hechten aan de offerte van een aannemer: die zitten tegenwoordig in zwaar weer en nemen klussen nu aan voor veel lagere tarieven (met verlies op de vaste kosten!) dan een jaar geleden. Verzekeraars baseren zich op historische bouwkosten cijfers die wellicht op dit moment aan de hoge kant zijn, maar dat kan over een jaar weer helemaal anders zijn.

Ook wil een aannemer nog wel eens offreren exclusief fundering en opruimingskosten, bij een verzekeraar zit dat in de herbouwwaarde inbegrepen (voor zover die bedragen boven de standaard 10% uitkomen)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

[Reeel Estate]

Zeer goede reactie Norbert,

 

Ik denk dat de kansen voor QHV op het gebied van herbouwwaarde taxaties duidelijk in kaart zijn gebracht en misschien kunnen andere lezers in de toekomst een paar euro's op de verzekeringspremie besparen.

 

Is het overigens gebruikelijk dat verzekeraars de herbouwwaarde inclusief fundering vermelden?

 

Met vriendelijke groet,

Henk Jan

 

[Norbert Bakker]

  Quote

Zeer goede reactie Norbert

Thnx

 

  Quote

Ik denk dat de kansen voor QHV op het gebied van herbouwwaarde taxaties duidelijk in kaart zijn gebracht en misschien kunnen andere lezers in de toekomst een paar euro's op de verzekeringspremie besparen.

Besparen op de premie is mooi meegenomen, maar het belangrijkste voordeel van deskundigentaxatie is en blijft de ontastbaarheid van het verzekerde bedrag bij schade. Geen discussie, geen gedoe: je krijgt waar je voor verzekerd bent.

 

  Quote

Is het overigens gebruikelijk dat verzekeraars de herbouwwaarde inclusief fundering vermelden?

Het is een uitdrukkelijke keuze op het aanvraagformulier: is de waarde met of zonder fundering.

Opruimingskosten zijn in de meeste gevallen standaard meeverzekerd tot 10% van de verzekerde som, het meerdere wordt dan als extra bedrag in de verzekerde herbouwwaarde opgenomen: in de meeste opstaltaxaties staat daarom ook de post opruimingskosten specifiek genoemd.

 

Verzekeren exclusief fundering ben ik geen voorstander van: na brand of ontploffing is de fundering grotendeels onbruikbaar en moet vervangen worden. Ik heb kraters gezien van meer dan een meter diep en volledig ontzette heuvelachtige vloeren door uitgezette wapening waar je alleen nog een indoor skatebaan van kon maken

De grootste kostenpost zit 'm dan juist in het verwijderen van de bestaande fundering: opruimingskosten dus! En dan zijn er toch weer verzekerden (en tot mijn schande: vakbroeders) die heel naief denken dat als je fundering uitdrukkelijk niet meeverzekert, de opruimingskosten van diezelfde fundering wel gedekt zijn. Dat is dus niet zo: verzekering ex fundering is ook opruimingskosten ex fundering.

 

 

[JZ]

Een opstal verzekering is meer dan enkel het herbouwen van een pand. Als iets afbrand dient het door de brandweer gekeurd te worden en vervolgens gesloopt/afgevoerd te worden en dan kun je pas herbouwen. Ik heb het nog nooit zelf in de hand gehad echter ik kan me voorstellen dat op dat moment de gemeente mbt vergunningen ook om de hoek komt kijken en je zult toch nog wat tekenwerk moeten laten uitvoeren voor de aannemer.

Dus het herbouwen is goed mogelijk voor 350 euro/m3 (en zelfs nog minder) echter het complete traject zal meer kosten dan enkel dat.

 

Waar ik zelf mee zou zitten als taxatiebureau is hoe je je kunt positioneren in de markt. Veel relaties tussen bank/koper of koper/verzekeraar zijn namelijk al vastgelegd. Die werken samen met bekende taxateurs en het lijkt me erg lastig om daartussen te komen. Natuurlijk is het goed mogelijk voor vastgoedfondsen dat die hun vastgoed laten herwaarderen maar ook voor deze groep lijkt het me dat ze een vaste man hebben. Je zult je dan ook als nieuw dienen te vestigen en ik vraag me dan zelf af wie heb je als klant?

[QHV]

Woooooww, ik kijk even de andere kant op en er staan al twee pagina's met reacties! Dank jullie allen!!

 

Ik ben van veel zaken natuurlijk al op de hoogte: certificering, vaststellen herbouwwaarde etc. etc.

 

Het moeilijke vond ik vooral om de omvang van mijn markt te bepalen omdat over de taxatiemarkt weinig cijfers beschikbaar zijn en er zoveel doelen zijn om bedrijfsmatig te taxeren en omdat dit in veel gevallen ook niet verplicht is. Ik heb de volgende aanpak gekozen:

 

Afbakening marktgebied: bedrijfsruimte, kantoorruimte, winkelruimte

Afbakening doelgroep: eigenaar/gebruikers, lokale beleggers

Bepalen omvang: totaal aantal vierkante meters voorraad in iedere categorie, vermenigvuldigd met de gemiddelde vierkante meterprijs in iedere categorie

Aangenomen dat: 1x in de 5-7 jaar zal een pand op enige wijze getaxeerd dienen te worden

Totale omvang in € gedeeld door 5-7 en vermenigvuldigd met courtage 1,25-1,50 promille = totale omvang bedrijfsmatige taxaties per jaar.

 

Concurrentie bepaald naar: aantal objecten in aanbod (concurrentie bestaat voor grootste gedeelte uit bedrijfsmakelaars).

Geschat aantal objecten in aanbod totaal.

Aandeel concurrentie in totaal => %

Aangenomen dat iedere concurrent naar bovenstaande verhouding aandeel heeft in de bedrijfsmatige taxatiemarkt.

Ca. 90% markt gedomineerd door concurrentie, 10% over

10% op totaal is ......

Aangenomen dat: binnen grote concurrenten penetratie zeer beperkt mogelijk is

binnen overige 10%, veelal kleinere opdrachtgevers en objecten, ligt markt meer open.

 

....% ligt open voor bewerking, na eigen positionering en marketingactiviteiten aangenomen in jr. 1 ca. 1 taxatie per maand x een gemiddelde courtage, groeiend met ca. 25% per jaar door verbeterde positionering, netwerk en marketing, maar ook door groeiend aanbod en over een aantal jaren een aantrekkende economie.

 

Nu aan jullie, wie vindt hier wat van? Schieten maar!!

 

Alvast bedankt voor jullie reactie!

 

Mvg

 

QHV